2006年江苏自学考试物业管理教材大纲-自考

　苏州大学编 （高纲号 0453）

　　I、课程性质及设置目的要求

　　一、课程性质与任务

　　本课程是社会工作专业的一门专业课。物业管理是房地产市场体系的一个重要组成部分，由于其与城市现代化的关系，如今它得到重视是必然的。物业管理指向的主要是城市社区。城市社区多是人口高密度聚居区，社会活动高度集中，居民生活方式多样，异质性高，城市家庭也向小型化发展，正是城市社区这些特征决定了它对物业管理的强烈需求。在物业管理寻找社会学理论支点的时候，社区是必然涉及的社会学概念。换句话说，物业管理由于其有单元性或小区的特性，我们应该明确它是城市社区建设的重要内容。社区为物业管理提供了具体地域空间，所以从空间的角度而论，物业管理依托社区。

　　应该指出，当社会发展到现时代，社会工作者已经普遍认识到社区工作的重要性。而由于物业管理与城市社区的密切联系，在实际工作中便产生了对物业管理知识学习的需求。物业管理是指通过组建物业公司，经工商行政管理部门注册登记，房地产管理部门备案，受一个或多个房地产产权人、使用权人的委托，对其房屋及其设备和相关的居住环境进行维护、修缮与服务的活动。宗旨是服务，寓管理于服务之中。物业公司虽是自主经营、自负盈亏的市场实体，并且明确从事的是第三产业。但是物业管理与社区工作的核心是一脉相通的，均突出“以人为本”的理念，也就是为“人”服务。物业管理为业主（社区中即指社区居民）创造安全、舒适、优美、便捷的环境，而社区工作的福利服务与便民利民服务旨在提高社区生活环境和居民生活质量。在具体的服务内容上，两者亦有许多交叉之处，如绿化、治安、环境卫生等常规性公共服务和日常生活的各类服务项目。除此之外，社区工作强调居民参与，物业管理虽是受业主委托的代理过程，但同样需要业主的自治自律，承担起物业管理的部分职责，与物业公司共同管理物业，确保自身利益得到维护。两者在终极关怀上达到了殊途同归的效果，诚然实现的手段有所不同。

　　社区工作为综合服务体系，但物业管理具有专业性，需要掌握许多专门知识，这些知识包括物业管理的内容、性质、目标，原则，物业管理的相关学科理论，物业管理公司与业主委员会的概念，以及物业管理全过程操作的业务等。本课程所包含的理论和实务的知识，以及社会经济生活中的许多信息，是社会工作者适应时代发展需要、拓宽视野、增长才干所不可缺少的。

　　二、设置的目的与要求

　　设置本课程，旨在进一步提高我国社会工作者开展城市社区工作的知识水平，使物业管理在对住宅小区进行管理、为业主服务时，与城市社区建设中的“社区服务”结合起来。在我国会主义市场经济和住房制度改革的大背景下，原来城市基层街道、居委会管理的格局被打破，有了比较系统的物业管理的专门知识，我们现代城市文明社区的创建便能走出新路子。

　　但是，物业管理的专业性，要求考生非得下功夫学习一系列相关知识不可，其内容主要表现为经济学、管理学、法学以及社会学、心理学的理论和方法已开发房地产的后续管理中的运用。通过对本课程的学习，考生应该达到以下几点要求：

　　1.理解物业管理产生的必要性和现实意义；

　　2.熟悉物业管理的内容、性质、目标、原则等，从相关学科的角度理解物业管理这一工作模式；

　　3.掌握物业管理公司、业主、业主委员会的概念，理解它们的地位及关系。

　　4.熟练掌握物业管理的基本环节，包括早期介入、接管验收、楼宇入伙、装修管理、房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、环境管理、档案资料管理、人才开发、资金运行和财务管理、法制建设等，理解几种特定类型物业的特征及相应的管理要求。

　　5.了解大陆以外的国家或地区的物业管理发展情况。#p#分页标题#e#

　　6.培养分析问题和解决问题的能力、融汇贯通和举一反三的能力，特别是能够做到理论联系实际，深化书本知识，创造性开展工作。

　　II、课程内容与考核目标

　　第一章  物业管理的兴起及基本概念

　　第一节  物业管理的起源与发展

　　一、考核知识点

　　（一）我国物业发展的几个阶段

　　（二）我国物业管理面临的主要问题

　　二、考核目标

　　（一）我国物业管理发展的几个阶段

　　1.识记：最早的“物业管理”。

　　2.理解：（1）深圳物业管理的发展；（2）我国物业管理发展的几个阶段。

　　（二）我国物业管理面临的主要问题

　　1.识记：中国物业管理协会的成立。

　　2.理解：现阶段我国物业管理面临的主要问题。

　　第二节  物业管理的基本概念

　　一、考核知识点

　　（一）物业的涵义和特性

　　（二）物业市场及物业投资

　　（三）物业管理的涵义

　　二、考核目标

　　（一）物业的涵义及特性

　　1.识记：（1）物业的涵义；（2）不动产；（3）房地产。

　　2.理解：物业的特性。

　　（二）物业市场及物业投资

　　1.识记：（1）物业市场；（2）一级市场、二级市场和三级市场。

　　2.理解：（1）物业管理的特征；（2）北京新世纪物业投资。

　　（三）物业管理的涵义

　　1.识记：物业管理的定义2.理解：牧业管理的特征